Céges ingatlanok esetén az üzemeltetési feladatok fontos részét képezik a karbantartási munkák megfelelő időben történő elvégzése. Ez egyrészt a zökkenőmentes működés, másrészt az állagmegóvás miatt is fontos. Bizonyos feladatok rendszeresen, pl. hetente vagy havonta ismétlődnek, míg másokat csak időszakosan, negyedévente, évente, vagy az évszakok váltásakor kell elvégezni. Cikkünkben tippeket adunk ez utóbbiak elvégzéséhez, különös tekintettel a tavaszi ingatlan karbantartási munkákra.
Milyen területekre terjed ki a céges ingatlan karbantartása?
Akár egy nagy logisztikai központról van szó, akár egy kisebb irodaházról, általában elmondható, hogy az adott létesítményhez beltéri és kültéri területek is tartoznak, amelyek karbantartásáért a létesítményvezető felel. Beltéren általában könnyebb a szakemberek dolga, hiszen ha kiég egy izzó, elromlik a lift vagy új hulladékgyűjtőkre van szükség, akkor azt az ott dolgozók szinte azonnal jelezni fogják. Ezzel szemben a kültéri területeken sokszor csak alapos ellenőrzés után derül ki, ha valami meghibásodott, cserére vagy felújításra szorul. A kollégák itt kevésbé járnak nyitott szemmel, illetve sokan csak bizonyos útvonalakat használnak (pl. a céges parkoló és az irodaház közötti útszakasz), így észre sem vehetik, ha egy hátsó kerítést túlzottan befutott a növényzet, vagy falevelek tömítették el az ereszcsatornát. Ezek időszakos ellenőrzését a létesítményvezetőnek kell elrendelnie és a megfigyelések alapján megszervezni az ingatlan karbantartását.
Tavaszi ingatlan karbantartás: Ezeket a feladatokat kell elvégezni
1. Zöldfelületek gondozása a cég területén
A tavaszi karbantartás a cégeknél általában a kert és a szabadtéri területek gondozásával kezdődik. Ezt az enyhe telek és a korán beköszönő tavasz miatt sokszor már februárban el lehet kezdeni, de legkésőbb márciusban hozzá kell látni az évelő növények tavaszi gondozásához. A feladattal meg lehet bízni profi kertész csapatot, de a nagyobb vállalatoknál általában a létesítmény-üzemeltetésért felelős csapat végzi el a zöldfelületek karbantartását. A tavaszi kertgondozás során a következőket kell elvégezni:
- Az elszáradt fűszálakat és a filcesedett gyepréteget el kell távolítani, illetve el kell végezni a gyepszellőztetést. A gyepet az első fűnyírás előtt érdemes szerves trágyával erősíteni.
- A járdákról és egyéb burkolatokról el kell távolítani a mohát, illetve ha még vannak, a lehullott faleveleket.
- A hó és jég súlya alatt sok ág törhet le a fákról, cserjékről. Ezeket össze kell gyűjteni. Ledarálva kiváló mulcsréteg lesz a növények tövében.
- Februárban vissza lehet vágni az elfagyott lágyszárú évelőket, márciusban pedig el lehet kezdeni a fásszárú évelők, cserjék, bokrok és sövények metszését is. Ez utóbbival nem szabad sietni, mert a metszés beindítja a növény nedvkeringését, az új rügyek pedig elfagyhatnak a tél végi hidegben. A fásszárúaknál (pl. hortenzia, levendula) tehát várjuk meg a márciust.
- Ha a céges ingatlan területén vannak gyümölcsfák, akkor azok esetében a koronaalakító metszést a vegetációs nyugalmi időszak végére kell időzíteni, ami jellemzően február.
- A tápanyagban dús talajt kedvelő növények alá helyezzünk ki szerves trágyát és forgassuk be a talajba.
- Az elkomposztálódott mulcsréteget pótoljuk (pl. ágdarálék).
Ha saját maga gondoskodik kertjének karbantartásáról, tekintse meg kerti szerszámaink kínálatát.
2. Baleset- és vagyonvédelem: Kiemelten fontos az ellenőrzés
Létesítményvezetőként mindig tartsa szem előtt, hogy a jogszabályok szerint a cég, illetve a terület üzemeltetője felel az ott dolgozók biztonságáért. Az ingatlan karbantartás egyik célja a balesetmegelőzés. Ezen túl a karbantartás vagyonvédelmi célokat is szolgál, hiszen egy időben feltárt hiba vagy kopás súlyos anyagi károkat előzhet meg. A következőket ellenőrizze tavasszal:
- A jég, a hó, a hideg és az útszóró sók bizony nem kímélik a kültéri létesítményeket. Tavasszal járjuk körbe akár műszaki ellenőr segítségével az ingatlant és ellenőrizzük az összes épített létesítményt.
- A járdákon és úttesteken van-e olyan kopás vagy fagyási sérülés, amit javítani kell?
- A burkolati jelek jól láthatóak-e?
- A sorompók, jelzőtáblák és parkolásgátlók megfelelő műszaki állapotban vannak?
- A kerékpártárolók, kültéri hulladékgyűjtők, padok és pihenőhelyek igényelnek-e felújítást vagy tisztítást, szükséges-e valamelyik cseréje?
- A kerítések és kapuk mindenhol épek, a zárak megfelelően működnek?
- Az épület körüli vízelvezetők és lefolyók nincsenek eltömődve?
- A külső térfigyelő kamerák hibátlan műszaki állapotban vannak? Ne felejtse el, hogy ha biztonsági kamerákkal figyeli a területet, akkor erről törvényi kötelezettsége tájékoztatni a látogatókat. Ellenőrizze, hogy az erre vonatkozó információs táblák jól láthatóak-e, szükséges-e a cseréljük?
TIPP
Az utóbbi években késő tavasszal is előfordultak komolyabb havazások, ezért azt javasoljuk, hogy tél végén ellenőrizze az útszóró homok és só készleteket is. Ha kifogytak, pótolja a készleteket az enyhe idő ellenére is, mert egy április havazás kellemetlen meglepetéseket okozhat. Útszóró kocsit, só- és homoktárolókat, hókotró eszközöket és jégoldókat itt talál.
3. Kültéri bútorok karbantartása
A nyári szezon kezdete előtt ellenőrizze a szabadtéri padokat, asztalokat. Mind a fa-, mind a fémbútorokat érdemes 2-3 évente újrafesteni. Ezek alól kivételt képeznek a rozsdamentes acélból készült bútorok, mert azok felületkezelés nélkül is ellenállnak a környezeti hatásoknak. Egy lazúrozás minimális karbantartási munkát jelent, ugyanakkor jelentősen meghosszabbítja a kültéri bútorok élettartamát. A bútorokon kívül ellenőrizze a kültéri kukák, a szelektív hulladékgyűjtők és hamutartók állapotát is.
Ingatlan karbantartása beltéren
Sok cég tavaszra időzíti az éves nagytakarítást. Ennek megszervezése komoly feladat, hiszen nemcsak a cégnél folyó munkával kell összehangolni a munkát, hanem meg kell találni azt a takarítócéget is, amelyik megfelelő színvonalú szolgáltatást nyújt. Ehhez itt olvashat tanácsokat.
Az ingatlan karbantartás során fontos jogi kötelezettség a menekülési útvonalak és jelzések ellenőrzése, szükség esetén a táblák cseréje, valamint a tűzvédelmi felszerelések karbantartása és ellenőrzése. A menekülési útvonalakról itt, a tűzoltó készülékek használatáról, karbantartásáról és hitelesítéséről pedig itt olvashat részleteket. Mindkét esetben azt javasoljuk, hogy az ellenőrzést és a karbantartást HSE vagy munkavédelmi szakember bevonásával végezzék.
Az ingatlan karbantartása során beltéren érdemes ellenőrizni a következőket:
Fényforrások, beleértve a mennyezeti és asztali lámpákat is: A villódzó fény épp olyan ártalmas, mint egy kiégett izzó miatti nem megfelelő megvilágítás, ezért a hibás lámpákat a lehető leggyorsabban cserélni kell. Elektromos berendezések javítását, karbantartását csak olyan kolléga végezheti, akinek a munkaköri leírásában erre vonatkozó utasítás szerepel, illetve aki szakképzett személyzetnek minősül (pl. villanyszerelő)!
Padlók és burkolatok állapota: Egy mozgó csempe, vagy egy megkopott burkolati jel is balesetveszélyes. Tavasszal érdemes kitisztíttatni a lábtörlőket és a bejáratok körüli sárfogókat.
Bútorok állapota: Kárpittisztítás, csavarok meghúzása, öltözőszekrény zárcsere – apró karbantartási munkák, amelyek elvégezhetőek a heti, havi ellenőrzések során. Időnként szükség lehet a bútorok leselejtezésére is. Erről egyeztessen
- az adott részlegen dolgozókkal (akik a bútort használják),
- a számviteli vezetővel (aki az amortizáció pénzügyi oldaláért felel),
- a beszerzési osztállyal (akik az új bútorok megrendelését intézik), illetve
- a hulladékgazdálkodásért felelős kollégával is (aki a selejtezett bútor jogszabályoknak megfelelő kezeléséért felel).
Ez utóbbi jó jelzi, hogy egy egyszerűnek tűnő karbantartási feladat milyen összehangolt munkát igényelhet, amelybe több részleg munkavállalóját is be kell vonni.
Kilincsek és kopó alkatrészek: A nagy igénybevételnek kitett elemeket érdemes havonta ellenőrizni az ingatlan karbantartási munkálatai során. A kilincsek és zsanérok sokszor csak egy is kenőanyagot igényelnek, esetleg a csavarokon kell állítani némileg. Ha ezeket rendszeresen és időben elvégezzük, elejét vehetjük egy nagyobb alkatrészcserének vagy műszaki meghibásodásnak.
Ha a céges ingatlan karbantartásához szerszámokra, irodai vagy műhelybútorokra, kültéri eszközökre vagy biztonsági táblákra és jelzésekre van szüksége, nézzen körbe a Manutan webáruházában.